■ はじめに
「見積もりの総額は出てきたが、中身がよくわからない」 「この金額が適正なのか、判断できない」
マンションやオフィス、施設などの建築を計画し、ゼネコンに一括で任せようとしている発注者の方から、こうしたご相談をいただくことがあります。
その解決策のひとつとして知られているのが、分離発注です。工種ごとに専門業者へ直接発注することで、中間マージンを削り、コストの中身を見えるようにするといったような説明が、ネット上でも数多く紹介されています。
ただ、私たちコンストラクションマネジメント（CM）の立場から先にお伝えしておきたいことがあります。分離発注は、やると決めたら実行できるものではありません。打ち合わせが進んでから「ここは分離します」と切り出せば、施工会社との間に強い摩擦が生まれます。準備のないまま踏み込んで、かえって現場が混乱するケースもあります。
分離発注で成果を出せるかどうかは、契約前の「前段」で何を決めておくかでほぼ決まります。
この記事では、分離発注の仕組みとメリット・デメリットを整理したうえで、実務の現場で本当に重要になる「前提条件」までお伝えします。
■ 1. 分離発注とは？一括発注・コストオン方式との違い
分離発注とは、発注者が各専門業者と直接契約する発注方式です。
一般的な一括発注では、発注者は元請会社（ゼネコン）と1本の契約を結び、その先の専門業者はゼネコンが手配します。一方の分離発注では、発注者自身が解体・内装・設備といった工種ごとに契約を結びます。
似た方式にコストオン方式がありますが、こちらは別物です。3つの違いを整理すると、次のようになります。
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| 項目 | 一括発注 | コストオン方式 | 分離発注 |
|---|---|---|---|
| 契約の相手 | 元請会社（ゼネコン）と1本 | 元請会社と1本 | 各専門業者と個別に契約 |
| 専門業者を 選ぶのは |
元請会社 | 発注者 | 発注者 |
| 工事の管理 | 元請会社 | 元請会社 | 発注者 （または発注者側の支援者） |
| コストの 見え方 |
総額中心 | 内訳が開示される | 各契約金額が直接見える |
※発注方式の呼称や運用は、案件や関係者によって異なる場合があります。
ポイントは契約が誰と誰の間にあるかです。
コストオン方式は、専門業者を発注者が選びながらも、契約と現場管理は元請会社に残します。分離発注は、契約そのものを発注者が持ちます。コストの透明性という点では近い方式ですが、発注者が背負う責任の重さがまったく違うのです。
この違いが、次に説明するメリットとデメリットの両方を生み出します。
なお実務では、すべての工事を分離するケースはあまり多くありません。元請会社との契約を残したうえで、一部の工事だけを切り出して直接発注するという形が一般的です。この記事でも、そうしたケースを中心にお話しします。
■ 2. メリットとデメリットは表裏一体
分離発注のメリットとデメリットは、別々に存在しているわけではありません。同じ性質の裏表です。
● メリット：コストが見え、選べるようになる
①中間マージンの削減
工種ごとに専門業者へ直接発注するため、多重下請けによる上乗せが発生しにくくなります。
②コストの透明性
「何にいくら使っているか」が、発注者に見える状態になります。
③専門性の最大化
各工種で最も得意な業者を、発注者自身が選べます。
● デメリット：その分、発注者が背負うものが増える
①管理負担の増大
複数業者の工程・品質・コストを、発注者側で管理する必要があります。
②インターフェース問題
工種をまたぐ部分（例：躯体と設備の取り合い）で、責任の所在が曖昧になりやすくなります。
③専門知識の壁
見積もりが適正かどうかの判断、工程管理には、相応の知識が求められます。
● 裏表であるということの意味
並べてみると分かるとおり、「自分で選べる」ことと「自分で管理しなければならない」ことは同じことです。中間マージンが減るのは、その分の役割を発注者側が引き受けるからです。
つまり分離発注は、コストを下げる魔法ではありません。元請会社が担っていた仕事を、発注者側が引き受ける方式です。
そして、この引き取りがうまくいくかどうかは、契約が始まってからの努力ではなく、その前の段階でほとんど決まります。
■ 3. 分離発注は「前段」で決まる
ここからが、実務で最も重要な話です。
打ち合わせが進んでから言い出すと、揉めやすくなる
よくある失敗が、設計や見積もりの打ち合わせが進んだ段階で、突然「ここは分離します」と切り出すことです。
施工会社の側から見れば、その工事も含めて利益を見込み、人員や協力会社の段取りを組んでいます。そこから一部を抜かれれば、計画が崩れます。強いハレーション（摩擦）が起きるのは当然のことです。
分離発注そのものが悪いのではありません。伝えるタイミングが遅いことが問題なのです。
「前段」で条件として出しておく
そこで重要になるのが、打ち合わせが始まる前の「前段」です。「この工事については分離を前提にしたい」という条件を、最初の段階で提示しておく。そうすれば、施工会社はその前提で見積もりを組み立て、段取りを設計できます。同じ内容でも、後から言うのと先に言うのとでは、現場の受け止め方がまったく違います。
これは技術の話ではなく、交渉術であり、心構えの問題です。
適切な現場管理費（管理料）は支払う
もうひとつ、多くの方が見落とすポイントがあります。分離発注をしても、管理料（管理コスト）は施工会社に支払うべきだということです。
「直接発注するのだから、その分の管理費は不要ではないか」と考える方は少なくありません。しかし、分離した工事は建物本体と必ず連動します。外構工事ひとつとっても、躯体工事の進捗や重機の配置、資材の搬入経路と無関係ではいられません。現場全体を動かしている施工会社の管理は、分離した工事にも及んでいます。
その役割を認めず、管理料も払わずに「ここは自分で発注します」とだけ伝えれば、現場は必ず揉めます。
逆に、管理のポストをきちんと認めて対価を支払えば、施工会社の受け止め方は変わります。「この発注者は、こちらの立場も考えてくれている」と伝われば、協力的な関係が生まれます。分離した工事に対しても、意欲的に動いてもらえるようになります。
コストを削るために分離発注をするのに、管理料を払う。一見すると矛盾しているようですが、この一手間が、結果としてプロジェクト全体を守ります。
■ 4. どこを分離すべきか、すべきでないか
前段の準備ができていたとしても、何でも分離すればいいわけではありません。分離に向く工事と、向かない工事があります。
●分離しやすいもの：建物本体と切り離せる工事
解体・外構・植栽は、比較的分離を検討しやすい工事です。建物本体の工事と比べて、責任範囲や施工範囲を切り分けやすいケースが多いためです。
家具・備品も、効果が出やすい領域です。メーカーから直接仕入れることができ、用途によっては中古品も選択肢に入るため、コストを抑えやすくなります。実際、当社が支援した学習塾のリノベーション案件では、机や椅子などの什器が全体コストの4〜5割を占めており、この部分を直接仕入れルートに切り替えることで、大きなマージン削減につながりました。
●分離すべきでないもの：建物本体に関わる工事
一方、躯体や設備など、他の工種との取り合いが多い工事については、コストだけを理由に安易に分離することはおすすめできません。
躯体と設備の取り合いのように、工種をまたぐ部分は必ず発生します。ここを分けてしまうと、不具合が起きたときに責任の所在が分からなくなります。コスト削減効果よりも、トラブルのリスクの方がはるかに大きくなります。
●判断が分かれるもの：照明などの電気周り
照明器具のように、一見すると分離しやすそうに見えて、実は判断が必要な領域もあります。
インテリアコーディネーターを通して発注するより、施工会社が普段から取引している卸価格の安いメーカーを使い、施工会社経由で発注した方が、結果的に安くなるケースがあります。現場としてもまとめやすく、施工の責任も明確です。
「直接発注＝必ず安い」ではありません。どのルートが最も適正な価格になるかは、工種ごとに違います。
●事例：管理料を払って、700万円を削減する
当社が支援した幼稚園の建て替え工事では、この考え方が実際に機能しました。
庭の人工芝の見積もりが相場よりも高額だったため、内訳を調べたところ、施工会社が外注した協力会社は人工芝の専門業者ではなく、さらに別の業者から取り寄せていたことが判明しました。手数料が積み重なり、金額が膨らんでいたのです。
そこで、発注者側が人工芝を直接発注し、施工会社には管理料を支払い、新たな外注先に施工を依頼する形に変更しました。結果は、700万円のコスト削減です。
このとき重要だったのは、施工会社を外さなかったことです。管理料を支払い、現場をまとめる役割は担ってもらう。そのうえで、専門外の工事だけを切り出す。施工会社にとっても、新しい専門業者とつながるきっかけになりました。
分離発注は、施工会社と対立する手段ではありません。役割を整理し、それぞれが得意な領域を担うための方法です。
幼稚園建て替え工事の支援実績を詳しく見る
■5. 管理負担をどう解決するか｜CMという選択肢
ここまで読んで、次のように感じた方も多いのではないでしょうか。 「前段の交渉も、工種ごとの判断も、管理料の設計も、発注者側だけでは難しい」そのとおりです。分離発注のメリットは、それを使いこなせる体制があってはじめて実現します。 この課題に対する選択肢のひとつが、コンストラクションマネジメント（CM）です。CM会社は、発注者側の立場で次のような役割を担います。
- コストの妥当性の確認——見積もりが適正かどうかを、市場価格や過去事例と照らして判断する
- インターフェース管理—— 工種をまたぐ部分の責任範囲を整理し、抜け漏れを防ぐ
- 工程管理—— 複数業者のスケジュールを調整し、遅れによるコスト増を防ぐ
- 前段の設計—— どこを分離するか、どう伝えるかを、契約前に組み立てる
重要なのは、「発注者が決める」という主体性が保たれるということです。CMは判断を代行するのではなく、判断に必要な材料と選択肢を揃える立場です。 なお、分離発注に近い考え方の方式として、コストオン方式があります。契約は元請会社と結びながら、専門業者は発注者が選ぶという方法で、管理負担を抑えつつコストの透明性を確保しやすい方式です。分離発注が難しい案件では、「コストオン方式」が適しているケースもあります。
コストオン方式とは？メリット・デメリットとCMが果たす役割
■ まとめ：あなたは、どのように構造を決めますか？
分離発注の本質は、コスト削減の手段ではありません。「何にいくら使うかを、自分で決める」ための方式です。
そして、それを選ぶには前提条件があります。
- 前段で条件を提示できているか。
- 管理の役割と対価を、正しく整理できているか。
- 分離すべき工種と、すべきでない工種を見極められているか。
この3つが揃わないまま「コストが下がるらしい」という理由だけで踏み込むと、施工会社との関係が壊れ、かえって高くつくことにもなりかねません。
裏を返せば、準備さえできていれば、分離発注は強力な選択肢になります。
「工事企画」では、コンストラクションマネジメント（CM）の立場から、発注方式の検討そのものからご相談をお受けしています。「分離発注が自分の計画に向いているのか」という段階でも構いません。一度ご相談いただければ、前提条件の整理からお手伝いできます。まずはお気軽にお問い合わせください。
当社代表・掛川がラジオ出演いたしました（YouTube公開中）
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